Ny dom om fravigelse af 15 %-reglen som følge af en højere regnskabsmæssig værdi m.v.

Sagens baggrund

Ved et generationsskifte blev en ejendomsvirksomhed, som bl.a. bestod af 19 udlejningsejendomme, i september 2017 overdraget fra en far til 6 børn. Ejendommene blev værdiansat til de offentlige vurderinger fratrukket 15 %. 

Skattestyrelsen fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at 15 %-reglen ikke kunne anvendes, og styrelsen fastsatte på grundlag af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen skønsmæssigt ejendommenes handelsværdi. 

Landsskatteretten gav familien medhold i, at 15 %-reglen kunne anvendes. 

Sagen blev indbragt for domstolene af Skatteministeriet, som gjorde gældende, at der for 5 af de overdragne ejendomme forelå særlige omstændigheder.  

Sagen blev grundet dens principielle karakter behandlet af 3 dommere.

Byrettens dom 

Byretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder. 

For 3 af ejendommene lagde retten vægt på, at selskabet havde anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af ejendommene i regnskaberne løbende var blevet opgjort og reguleret til ”handelsværdi”, og at dette skete med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmetode, som er en sædvanlig og almindelig accepteret metode for værdiansættelse af investeringsejendomme. Retten fandt på denne baggrund, at de angivne handelsværdier må anses for at udgøre virksomhedsledelsens vurdering af ejendommenes egentlige markedsværdi på et åbent, aktivt marked, og at denne vurdering blev foretaget i samarbejde med virksomhedens revisor.

For 2 ejendomme lagde retten vægt på, at der var foretaget en realkreditbelåning af ejendommene. Retten lagde til grund, at realkreditinstituttet i forbindelse med lånebevilling, som var sket henholdsvis ca. 10 og 27 måneder før familieoverdragelsen, havde vurderet, at ejendommene havde handelsværdier, der oversteg de offentlige ejendomsvurderinger med henholdsvis 47 % og 116 %. Henset til den tidsmæssige nærhed mellem låneoptagelserne og de bagvedliggende lovpligtige realkreditvurderinger af ejendommenes værdi, sammenholdt med den ret betydelige forskel, der for begge ejendommes vedkommende var mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering, fandt retten, at der forelå særlige omstændigheder.

Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skønsmæssige vurdering af ejendommenes værdier. Retten henviste herved til, at de sagsøgte ikke ved eksempelvis syn og skøn havde godtgjort, at skønnet hvilede på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag eller medfører et åbenbart urimeligt resultat.

Endelig fandt retten, at det heller ikke under denne sag er godtgjort, at der foreligger en sådan fast, bindende administrativ praksis, der medfører, at skattemyndighederne er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen.

På den baggrund fik Skatteministeriet medhold.

Skatteministeriets interesser for byretten blev varetaget af advokat Tim Holmager bistået af advokat Søren Morsø.