Ny dom om kommuners ret til tilbagekøb af ejendomme ved hjemfaldsdeklarationer

Baggrund

Flere kommuner i Danmark har gennem tiden anvendt såkaldte hjemfaldsdeklarationer ved kommunernes salg af ejendommene.

En hjemfaldsdeklaration er en tinglyst klausul på en ejendom, der pålægger ejendomsejeren at tilbagesælge ejendommen til kommunen til en forudbestemt pris efter en bestemt periode, f.eks. 70 år.

Disse klausuler har fra tid til anden ført til juridiske tvister, hvor særligt gyldigheden af dem har været et tema.

Dette spørgsmål har domstolene flere gange taget stilling til. Faktum i sagerne har selvsagt været varierende, men temaet har hver gang været, om deklarationerne var gyldige og kunne håndhæves. 

Senest tog Københavns Byret i en dom af 7. januar 2025 stilling til, om en hjemfaldsdeklaration fra 1959 var gyldig, og om en kommune kunne tilbagekøbe to ejendomme til den ved deklarationen, forudbestemte pris på 1,2 mio. kr.

Københavns Byret gav kommunen medhold i, at hjemfaldsdeklarationen var gyldig og dermed kunne håndhæves.

Dommen er anket til Østre Landsret.

Spørgsmål i sagen

Sagen rejste navnlig spørgsmål om: 

• at deklarationen om tilbagekøbsret var ugyldig efter aftalelovens § 36, da der var et væsentligt misforhold mellem tilbagekøbssummen og det vurderede frikøbsbeløb,
• at kommunen udøvede finansiel magtfordrejning,
• at der var en berettiget forventning om, at ejendommene kunne frikøbes med en rabat, og
• at tilbagekøbsretten stred mod lov nr. 356 af 27. december 1958 om boligbyggeri. 

Københavns Byret afviste samtlige disse anbringender og tog kommunens frifindelsespåstand til følge.

Andre spørgsmål af betydning for deklarationer om hjemfald

Et affødt spørgsmål er adgangen for en ejendomsejer til at frikøbe sig fra hjemfaldsdeklarationen, så deklarationen aflyses på ejendommen, eller at betale for en udskydelse, så ejendommen hjemfalder på et senere tidspunkt end oprindeligt aftalt. 

I en dom af 3. marts 2022 tog Københavns Byret stilling til en kommunes frikøbs- og udskydelsesordning. 

En kommune havde suspenderet en eksisterende ordning om frikøb og udskydelse og i stedet indført en midlertidig ordning, der bl.a. ændrede metoden for beregning af frikøbsprisen, så det alt andet lige blev dyrere at frikøbe sig fra hjemfald. 

Retten vurderede, at den midlertidige ordning var gyldig og i overensstemmelse med gældende regler. 

Retten fandt bl.a., at formålet med den midlertidige ordning var at sikre, at kommunen handlede økonomisk forsvarligt, herunder at frikøbsprisen afspejlede den værdi, deklarationen repræsenterede for kommunen, dvs. grundlæggende nutidsværdien af forskellen mellem ejendommens markedspris på tilbagekøbstidspunktet og den (typisk meget lavere) pris, som kommunen i henhold til deklarationen skulle betale for tilbagekøbet. 

Dommen er anket til Østre Landsret.

Refleksioner

Med Københavns Byrets nylige dom fra 7. januar 2025 kan der næppe længere rejses tvivl om, at hjemfaldsdeklarationer er juridisk gyldige og kan håndhæves i overensstemmelse med deres tinglyste indhold.

Det er for det første fastslået, at aftalelovens § 36 ikke udgør en hindring for kommunernes håndhævelse af hjemfaldsdeklarationer. Argumenter om, at vilkår i hjemfaldsdeklarationer er urimelige eller kan tilsidesættes i medfør af aftalelovens § 36, vil ikke finde lydhørhed hos domstolene. 

Det er for det andet fastslået, at kommunerne har ret til at foretage en samlet vurdering af økonomiske og almene hensyn, når kommunen skal træffe en beslutning om, hvorvidt der skal foretages tilbagekøb af ejendomme. Det forhold, at en kommune ved sin beslutning om tilbagekøb af en ejendom har tillagt det vægt, at kommunen herved opnår en økonomisk fordel, indebærer ikke, at der herved foreligger finansiel magtfordrejning.

For det tredje må det kunne udledes af dommene, at tinglyste hjemfaldsdeklarationer som det absolutte udgangspunkt ikke kan tilsidesættes ud fra synspunkter om berettigede forventninger hos ejendommens ejer.

Dommen af 3. marts 2022 fastslår som nævnt, at det var lovligt for kommunen at indføre en midlertidig frikøbs- og udskydelsesordning, selvom det blev dyrere end hidtil at frikøbe og udskyde fra hjemfald. 

Kommuner kan således lovligt foretage fremadrettede ændringer i metoden for beregning af frikøbsbeløbet for herved at sikre, at frikøbsprisen svarer til den værdi, som hjemfalddeklaration reelt repræsenterer. 

Byrettens dom er første gang domstolene tager stilling til kommunernes adgang til at ændre metoden for beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløbet. Dommen er som nævnt anket til landsretten.