Kommune frifundet for erstatningskrav i sag om bl.a. udbygningsaftaler

Kommune frifundet i erstatningssag om bl.a. udbygningsaftaler – kun anden dom på området

Retten i Aalborg har frifundet en kommune for et erstatningskrav fra en grundejer, som ønskede erstatning for et byggeprojekt, der ikke var blevet realiseret. Dommen er kun den anden af sin art om planlovens § 21 b om udbygningsaftaler og bidrager dermed til at afklare et område med begrænset retspraksis.

Sagens baggrund

En grundejer ønskede at opføre et større byggeri på et område, som kommunen havde vedtaget en lokalplan for. Undervejs blev der påbegyndt overordnede drøftelser om en ny lokalplan for området, herunder idet grundejeren ønskede yderligere byggeretter. Som led i dette arbejde var kommunen i dialog med bl.a. grundejeren om indgåelse af to udbygningsaftaler.

Udbygningsaftalerne endte med aldrig at blive indgået.

Grundejeren valgte sidenhen at sætte byggeprojektet i bero og krævede efterfølgende erstatning med henvisning til flere forhold. Grundejeren påstod bl.a., at kommunen retsstridigt havde benyttet sin position som planmyndighed til at forsøge af fremvirke grundejerens samtykke til udbygningsaftalerne ved bl.a. at forsinke et salg om et grundareal, således at byggeriet kunne realiseres.

Rettens vurdering

Retten lagde til grund, at der havde været et ønske fra bl.a. grundejeren om yderligere byggeretter, som nødvendiggjorde, at der blev vedtaget en ny lokalplan. Retten lagde endvidere til grund, at kommunen, som led i de overordnede drøftelser om en ny lokalplan, foreslog to udbygningsaftaler. De foreslåede udbygningsaftaler indebar, at bl.a. grundejeren skulle betale en del af omkostningerne til nogle infrastrukturprojekter mod, at bl.a. grundejeren fik flere byggeretter, end der var forudsat i den gældende lokalplan. Retten lagde endelig til grund, at forslaget til udbygningsaftalerne ikke var fremkommet på opfordring fra grundejeren.

Retten fandt, at det ikke havde været i overensstemmelse med planlovens § 21 b om udbygningsaftaler, hvis der under de anførte omstændigheder var indgået de to udbygningsaftaler mellem grundejeren og kommunen.

Retten fandt det dog ikke godtgjort, at det alene eller i det væsentligste var kommunens sagsbehandling, herunder forhandlingsforløbet med forslag om udbygningsaftaler, som havde ført til, at grundejeren ikke kunne opføre sin bygning på daværende tidspunkt, og dermed havde forårsaget det økonomiske tab, som grundejeren måtte have lidt derved. 

Kommunen blev på den baggrund frifundet for erstatningskravet.

Retten i Aalborgs dom er kun den anden dom om anvendelsen af planlovens § 21 b, hvorefter kommuner kan indgå udbygningsaftaler med grundejere.

Dommen viser, at initiativet til at indgå udbygningsaftaler skal stamme fra de konkrete grundejere og ikke fra kommunerne. Dette stemmer også overens med Vestre Landsrets dom U.2025.2993, hvor landsretten vurderede, at en udbygningsaftale blev indgået i strid med planlovens § 21 b, bl.a. da aftalen blev indgået på kommunens initiativ og efter, at grundejeren flere gange havde givet udtryk for, at denne ikke ønskede at indgå en udbygningsaftale.

Retter en grundejer henvendelse til en kommune med ønske om yderligere byggeretter, skal kommunen sikre sig, at initiativet til at indgå en eventuel senere udbygningsaftale stammer fra den pågældende grundejer og ikke fra kommunen.

Kommuner bør endvidere sikre sig dokumentation for, at ønsket om indgåelse af en udbygningsaftale stammer fra grundejeren og ikke fra kommunen, så der ikke sidenhen kan opstå tvivl om, hvorfra initiativet stammer. Dette gælder også, hvis grundejeren mundtligt fremsætter ønske om en udbygningsaftale, f.eks. i forbindelse med et møde.

Domstolene har endnu ikke haft lejlighed til at tage stilling til, om kommuner, som udslag af den almindelige vejledningsforpligtelse, kan orientere grundejere om muligheden for at indgå en udbygningsaftale, når grundejerne ønsker yderligere byggeretter, uden at initiativet til at indgå udbygningsaftalen hermed anses for at stamme fra kommunen.